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这是咱们近几年重心进入的范畴?夏海钧

时间:2019-04-08来源:未知 作者:admin点击:
观点地产网?对于像恒大这样,几乎已经成为行业风向标的超大型房地产开发商,业绩会上讨论的,或许更多是集团策略、构想和对市场的理解。 就像恒大主席许家印今天花最多时间解释的,系恒大为何要开辟新能源汽车业务。但恒大总裁夏海钧坐下来一开腔,立刻介绍

  观点地产网?对于像恒大这样,几乎已经成为行业风向标的超大型房地产开发商,业绩会上讨论的,或许更多是集团策略、构想和对市场的理解。

  就像恒大主席许家印今天花最多时间解释的,系恒大为何要开辟新能源汽车业务。但恒大总裁夏海钧坐下来一开腔,立刻介绍的却是公司的利润情况。

  这完全基于恒大去年利润表现超出市场预期,以及原本提出的“净利润增长超过90%”。数据显示,恒大2018年净利润录得722.1亿元,增长达到106.4%;归属股东净利润增长超过5成,实现373.9亿元。

  每股基本盈利亦增加整整1元达到2.849元,恒大今年的派息或将十分慷慨,尽管公司还是不打算即时分红。如何派息还有待今年7月份另行召开会议评估,这会是一份迟来的“礼物”。

  目前看来的确如,通过一方面控速,另一方面加快结转速度,恒大取得了这样的成绩。

  恒大2018年销售物业产生的4527.64亿元结转收入,已经快要赶上合约销售金额5513.4亿元。相比2017年,结转收入和销售金额之间的差距缩小了22%。

  去年该公司确认销售物业面积较2017年增加50.7%,增速加快了21.7个百分点。而且,逐渐转向一二线布局的恒大,销售均价还在不断的上涨。

  数据背后,恒大期内新开工面积7567万平方米,在建项目714个,在建工程面积同比增长2.6%为1.35亿平方米。竣工面积7225万平方米,同比增超过六成。其中,竣工面积是最重要的,竣工速度的加快意味着结转速度的加快。

  另一方面, 未来土地储备每年下降5%-10%,是恒大管理层在2017年提出的目标。

  所以,恒大去年减少了土地购买力度,全年只获取了105个共4993万平方米的土储。该公司的总土地储备削减至3.03亿平方米,虽然只同比下降了2.9%。

  同时可以看到,恒大的土地成本是逐年下降的。恒大去年新购置的“面粉”,土地均价只有1611元/平方米,而2017年和16年的数字是每平米1889元和1996元。

  恒大总土储的成本也由2017年的1711元/平方米降至2018年末的1635元/平方米。对应的是,恒大去年合约销售每平方米均价已经达到10515元。

  “为什么恒大取得了这么好的利润?”夏海钧表示: “土地价格是我们创造核心利润的基础。”

  除此之外,恒大未纳入土地储备的旧改等项目,总规划面积有7777万平方米。其中,在深圳的旧改等项目就占了45个,规划建筑面积大2903万平方米。

  “大湾区的核心就是深圳,这是我们近几年重点进入的领域。据我了解,恒大在深圳的土地储备是中国地产商最大的几个之一。” 夏海钧说。

  “同时我们在2017年把1000多亿永续债全部偿还掉。” 夏海钧称,之前公司的永续债在报表吃掉了大量利润,“这一块至少释放了200多亿的利润空间。”

  “恒大在多元化发展上正式宣告全面完成,近5年内不会再涉入其他更大的产业。”

  在完成了健康、文旅、汽车三大多元化业务的布局后,许家印表示暂时到此为止了。

  “恒大多元化发展不是现在提出来,9年前已经对公司未来的发展进行了大量调研。”他解释,公司首先进入了旅游产业,再就是大健康,新能源汽车是最新进入的领域。

  在过去一年,从瑞典萨博到超跑品牌柯尼塞格(Koenigsegg),从卡耐新能源到泰特机电,再到新疆广汇,恒大通过兼并收购,在短时间内将整条新能源汽车产业链整合完成。

  “选定这个产业以后,对我们来说,就有几个事情要解决。”许家印称:“我们首先缺汽车整车制造的基础,所以我们并购收购了瑞典萨博。”

  “制约新能源汽车发展的瓶颈是什么,电池、电机所以恒大下决心收购了电池公司、电机公司。”

  “恒大做事的风格,要么不做,要么做强、做大、做成功。”许家印表示,恒大亦曾进入过粮油、乳业、矿泉水等产业,但后来都没有做了。

  “经过探索之后感觉到粮油、乳业、矿泉水一年销售几十亿,但恒大房地产业务年销售6000亿,完全是规模不匹配。”

  “汽车产业未来可能5年、10年、20年,那也是几万亿,全世界几十万亿的大产业。”许家印表示,因此恒大在产业选择上一定是未来非常大的产业。

  恒大要进入的是“拳头产业”,“旅游大产业将来可以成为万亿的企业,大健康也可以做成万亿的企业。”

  在三天前举办的业绩会上,恒大健康董事会主席时守明就提出,未来三年恒大健康就计划实现布局50个以上养生谷项目。

  “我们目前已经把恒大养生谷标准化。年初,养生谷还没有彻底标准化,2018年年底,我们把这个产品彻底标准化。”时守明称,养生谷项目本身就具有现金流快速回流的特点,恒大可以借此把规模迅速做大。

  现场提问:去年恒大核心净利润达到了783亿,这是如何做到的?是否意味着恒大已经完成了战略转型?

  夏海钧:恒大利润是中国房地产行业最高的一家,为什么恒大取得了这么好的利润,我认为有几点:

  超前土地储备战略。大家都知道,2009年上市的时候,我们是一个以二线省会城市为主的发展商,当时口号是中国省会地产的领导者。

  为什么当时恒大会进入中国省会城市?当时中国顶级发展商都在一线城市,没有进二线的,恒大这一步超前的土地储备战略,为我们赢得了上升和扩展空间。

  从2006年向全国战略布局的时候,首先布局中国省会城市,我们超前进入中国经济发达的地级市、省会城市。2009年到2015年,公司主要战略是以二三线为主,兼顾一线%是在一二线%是在经济发达的地级市。2014年公司销售突破2000亿,我们已经成为了行业的前三甲。在这个基础上,我们认为回归一线城市时机已经成熟,所以从2015年公司进入一线亿平方米土地储备,楼面价只有1680多块钱,66%的土地储备在中国一二线%多三线城市,都是优质的土地价格。

  土地价格是我们创造核心利润的基础。大家可以把大的地产商楼面土地价格比一下,就知道恒大的来源,土地储备超前战略,我们跟其他地产商是不同的。

  其次,强调规模效应。我们取得的土储,虽然有3.03亿,但不是有几千个项目,我们只有大概有800多个项目。每个项目集聚规模,分期开发。由于土地前期成本已经锁定,随着后期的开发,土地和房屋价值生长空间就创造出来了。

  运营方面,恒大是中国第一个倡导标准化运营的发展商,所有建筑材料全部是标准化,恒大采购电梯都是几千台。我们施工企业在给我们工程建设的时候,都是使用标准化图纸。所以,新闻媒体到全国识别恒大项目是最容易。我们三个产品线,高端、中高端、旅游地产,大家到全国一看,恒大的产品一目了然。

  另外,我们在2017年,把1000多亿永续债全部偿还掉。永续债的概念是每年在报表上吃掉几十亿到一百亿的利润,它其实没有形成利润,但是利润已经在报表反映上来,所以这一块释放了200多亿的利润空间。

  所以综合这几点,恒大民生地产,超前的战略储备,标准化运营使我们具有比其他发展商更加大的竞争优势,取得了很好的经济效应。未来我们将坚持民生地产的理念,通过运营、超前战略储备、标准化运营把利润创造的最大,但是还是要让利给中国老百姓。

  虽然我们超前土地储备很多,利润也很好,但销售单价并不高,大概平均1万块钱左右。恒大的产品百分之百精装修,扣掉1500块钱的精装修,8500块钱左右1平米房子,跟国家目前商品房销售均价基本吻合。8500块钱销售均价是相当于国际上住房、买住房与家庭收入比大概就是6倍,是老百姓完全可以负担得起。

  我们做了一个财务模型,恒大的商品房,一个家庭来算的话,一百平米左右付三十万,家长支持一下,剩下七十万做30年的按揭,就付3000块钱左右,基本上老百姓都买得起,这也是未来坚持的目标。

  我相信只要房地产一直以民生地产为导向,坚持超前的战略储备战略,一定给老百姓创造最好的住房,同时也给股东实现很好的回报。

  许家印:这么多年我们一直以超前的土地储备以及标准化运营,以及所有材料供应统一发包的恒大模式,从而保证了品质和成本控制。

  尤其这两年为什么恒大利润增长这么快,这么高?恒大前面20年是发展战略的转型,从2017年开始,恒大开始实施高质量发展模式。

  前20年恒大实施的以规模取胜的发展模式,从1996年成立,几个人开始,用20年时间赶超中国地产的龙头企业,终于在2016年的时候,恒大实现了销售面积各项指标的第一位。所以从2017年开始,恒大地产方面开始实施发展战略转型,也就是要实施高质量发展。

  高质量发展,第一要打造各个环节精品,进一步提升产品的附加值,所以说产品附加值上升了,现在售价交楼价格是9000多,原来是7000、8000多,产品品质附加值上升了。再一个,大幅度降低了成本,尤其是销售费用和财务费用、管理费用,销售费用、管理费用已经连续两年大幅度下降。

  我们在战略决策上,从2017年元月份开始实施高质量发展,2017年的利润和2016年相比实现了100%的增长。在2017年基础上,2018年完成了90%以上的增长。

  现场提问:去年恒大收购了很多公司,大都集中在新能源汽车领域。公司进军高科技产业板块的意志很坚决。作为过去以地产为主业的公司,现在开通这么多多元化的板块,包括科技、文旅、健康,从集团层面来讲,有没有整体思路,如何实现各个板块之间协同互动?

  许家印:恒大多元化发展不是现在提出来的,9年前已经对公司未来的发展,在多元化产业方面已经进行了大量调研,最后先进入了旅游产业,再就是大健康。

  去年年报的时候也宣布过恒大基本上形成了以地产为基础,旅游、健康为两翼,高科技产业为龙头的产业格局。一年过去了,大家都看到了,恒大在新能源汽车方面投入力度比较大,决心比较大,产业布局也是比较大的。

  我来分享一下恒大为什么投入新能源汽车。大家都知道,全世界对新能源汽车发展都是非常重视,尤其是欧洲很多国家已经明确了目标,有的到了2025年、2030年、2035年,基本上取消燃油车的生产和销售。全世界对环保非常重视,新能源汽车替代燃油车的趋势,大方向已经看的非常清楚。

  未来新能源汽车市场是一个非常巨大的市场,所以我们从市场研究,向什么样的多元化产业,什么样的产业和恒大现在的规模相匹配,这也是我们大量的几年研究,也探索过很多产业。

  比如说恒大进入过粮油、乳业、矿泉水,后来都没有做了,把它转出去了。这些产业在多元化战略实施过程中,一是大量调研,二是要进行探索。经过探索之后感觉到粮油、乳业、矿泉水一年销售几十亿,但恒大年销售6000亿,完全是规模不匹配。

  所以恒大在产业选择上一定是未来非常大的产业,我们经过前9年的调研和探索,进入了旅游大产业,旅游大产业将来也可以成为万亿的企业。

  恒大进入“拳头产业”是什么?两个填补世界空白“拳头产品”,一个恒大童世界,一个恒大水世界,这就是恒大的产业布局,填补旅游空白的旅游产业来布局。

  大健康也可以做成万亿的企业,在大健康方面我们探索了5年时间,通过全国健康、养老养生,怎么样全周期、全方位真正探索一条路子出来,适合中国健康、养生养老的产业,所以我们经过5年的探索和调研,有了恒大养生谷的产业。

  选定这个产业以后,对我们来说,就有几个事情要解决。选定一个产业,尤其是像新能源汽车高端制造业,对恒大来说,首先缺了几个方面,首先缺汽车整车制造的基础,怎么样解决这个基础,所以我们并购收购了瑞典世界一流的公司萨博汽车,我们借助于世界顶级的瑞典汽车整车制造技术。

  制约新能源汽车发展的瓶颈是什么?电池、电机。电池问题是制约产业企业发展的瓶颈,将来没有电池供应,就会受到限制,所以恒大下决心收购了电池公司,收购电池公司以后发现,以前它跟日本研发机构合作,目前也是世界领先的技术。解决了整车制造的瓶颈,电机收购了荷兰技术的一个5年前入股荷兰的公司,轮毂电机是未来的新能源汽车的发展方向。

  恒大既然选定新能源汽车未来大的战略市场,这个蓝海恒大要进入,要做好企业,产品品质要保证世界一流,必须是世界顶级的整车制造企业。

  接下来要解决新能源汽车的核心技术,高端制造业电池要有,另外要解决电机,新能源汽车核心的零部件电机,要达到世界顶级的标准。瑞典整车制造技术,日本先进的电池技术。

  现在我们的基地,要求生产线必须是世界最先进的生产线,而且厂房不能像仓库,厂房要由世界设计大师设计,外立面看要上去是标志性建筑。

  再往上包括新能源充电设备,智慧充电,现在科技公司也研发出智慧充电,研发出社区停车场的智慧充电。智慧充电很重要,将来小区的停车位,把车开到家,二维码扫描后,我充20块钱的电,智慧充电系统会在夜间,用电低谷的时候给你自动分配充电,解决了充电的电价问题,夜间充电也解决了社区总量增容的问题。

  我们下了很大的决心,高科技智慧充电公司也研发了一年半时间。所以我们对这个产业非常看好,而且这个布局步子迈的非常扎实,我们决心也非常大,我相信我们一定能够成功。

  现场提问:公司是如何看待今天房地产市场,一直有说房产税预计在今年出台,如何看待房产税对房地产市场的影响?

  许家印:我认为这个市场是非常健康的,不会有房价大起大落。全国总的成交量不会比去年下跌,也会保持一个稳定的增长。

  现场提问:对于新能源汽车这一块收购了很多公司,作为一个以地产为主业的公司,您认为除了资金之外,还有什么核心能力需要进入新能源的板块。恒大集团本身来说又如何建立这个能力?作为一个企业家,在重大投资决策的时候,会不会完全基于理性,还是会有情绪化的部分,比如说收购NEVS?

  许家印:任何企业的竞争力、战略发展很重要,现在恒大进入新能源汽车领域是大战略的决策,我们有信心。具体在这个产业的发展过程中,最核心的就是企业管理。

  看一个企业最重要的是要看管理,在这么多年来恒大在管理方面还是很有信心的,我刚才提了一句话,“一个企业首先是队伍健康”,恒大现在有14万员工,我们在新的产业基础管理方面的人才还是够的。

  一个队伍建设不单在内部基础管理方面,我们也会引进大量专业人才。恒大1996年成立时七八个人,1997年第一次在西郊山开全体员工大会20多人,现在不就14万人了?恒大每年都在引进很多管理人才、技术人才、高端人才,新能源汽车也是一样的,我相信我们在队伍建设上是心中有底的。

  另外在企业管理上,恒大走过20年,在企业的制度建设和基础管理上也是心中有底的,恒大的执行力还是非常强的,这还是来自于管理。

  我刚才讲了,决策的时候不是说夜里面睡不着了,想一想明天搞新能源汽车,没那么简单,很多需要大量调研,重大决策怎么可能睡一觉起来就说要做新能源汽车呢?前期大量的调研,对市场的研究,要符合恒大未来的发展。

  前面的粮油、乳业、矿泉水费了很多心,收入不一定很大,这跟恒大不匹配。借此机会宣布一下,恒大在多元化发展上正式宣告全面完成,近5年内不会再涉入其他更大的产业。

  以地产为基础,健康、文化旅游为两翼,汽车产业为龙头,汽车产业也是高科技产业。去年我说高科技产业为什么没有说汽车产业?因为我们内部已经研究很久了,只能说把高科技产业更笼统概括一下,现在就可以明确说了,新能源汽车产业为龙头,恒大的四大业务已经完成。

  现场提问:中国现在做新能源汽车的企业挺多,三到五年内成为世界上规模最大、实力最大的新能源汽车集团,这个目标还是很大的,为什么有这样的信心可以完成这样的目标?

  新能源汽车我们还是很有信心的,你们不能忘记我是车间主任出身,我是制造业企业出来的,央企出来的,已经入了直属企业,干了十年车间主任,有基本功的。

  现场提问:最近大湾区非常火,能否具体介绍恒大在大湾区的布局?比较关心恒大在旧改项目的进展?

  夏海钧:在大湾区目前总共有109个项目,4927万平方米,货值在1.6万亿。整个湾区哪几个城市有几个项目你们都看到的,深圳有45个项目,土地储备2903万平方米,土地储备进入报表的只有不到300万平米,主要是因为在深圳区域以旧改为主,土地已经取得所有开发权,但是不断通过拆迁,拆迁完建设完以后纳入土地储备,所以未来规模是2900万。

  可以看到,在2015年进军一线城市以后,我们主要布局的是大湾区,大湾区的核心就是深圳,这是我们近几年重点进入的领域。据我了解,恒大在深圳的土地储备是中国地产商最大的几个之一,我们也相信恒大的战略布局,随着中国大湾区的落实,会给我们带来巨大的市场效益。

  许家印:比如说旅游,恒大童世界在广州的南沙,恒大的汽车生产基地在南沙,另外还有电池高端制造业在大湾区几大城市里面也有部署,我们还有几个汽车产业方面的高端制造业计划都要在深圳有布局了。

  现场提问:很多房企在今年业绩会发布了自己在一二三线市场的看法,管理层是否可以分享一下关于接下来一二线和三四线市场的展望?

  夏海钧:中国在2017年以前,对于地产商可能有两派意见,一派一二线,一派三四线,不断讨论来讨论去,实际上根据我们这么多年的发展和分析,恒大的发展战略,我们的目标,肯定我们进入城市的标准是人口净流入。

  如果有产业有支撑,人口有净流入的城市,也就是我们进入的目标。2016年向全国扩张的时候,我们认为人口净流入的是省会城市,所以在2019年是成为在城市占据项目和土地储备最多的发展商。

  2009年上市以后,我们认为中国经济发达的地级市,特别是围绕着核心城市,像北上广深周边的所谓的三线城市,由于产业聚集、人口流入,将是价值的洼地。所以在2009年我们进入的是中国发达的地级市,就是人口净流入的城市,这么多年我们拿地的核心标准,是有没有产业支撑,有没有人口的净流入。

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