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终究得益了第一家上市公司潘伟明

时间:2019-03-27来源:未知 作者:admin点击:
历时两年多,潘伟明这位闽系房企福晟集团的掌门人,终于收获了第一家上市公司。1月11日,佑威国际(正式更名为福晟国际,这意味着,潘伟明及其执掌的福晟完成了在港股市场的第一次落子。 对比福晟集团旗下房地产开发、建筑施工等多元化板块,此次装入上市公

  历时两年多,潘伟明这位闽系房企福晟集团的掌门人,终于收获了第一家上市公司。1月11日,佑威国际(正式更名为福晟国际,这意味着,潘伟明及其执掌的福晟完成了在港股市场的第一次落子。

  对比福晟集团旗下房地产开发、建筑施工等多元化板块,此次装入上市公司的资产体量较小,仅是福晟集团在长沙的部分物业资产。但从股价表现看,福晟国际1月11日当天盘中最高触及1.62港元/股,创下了前身佑威国际上市以来的新高。

  “近期香港资本市场对大陆很多房地产企业还是非常认同的,我们会借助这个平台,加快在其他城市的项目投资,快速实现未来的增长。”福晟国际首席财务官、执行董事吴继红在接受记者采访时表示,福晟国际未来在一二线城市会“做利润”,在三四线城市会“做量”,进而实现“高周转+利润”的平衡和有机结合。

  回溯历史资料,福晟集团潘伟明旗下通达企业股份公司曾于2015年4月与佑威国际签订协议,约定由佑威国际通过向潘伟明发行代价股份等方式,收购福晟集团位于长沙区域的物业资产,同时,双方约定了清理上市公司部分资产等。去年12月1日,佑威国际(00627.HK)公告称,收购事项、出售事项以及配售事项已经于12月1日完成。今年1月11日,佑威国际正式更名为福晟国际。

  吴继红表示,对于上市的想法,福晟其实在很多年前就有,时隔多年后,福晟集团在2015年正式启动了上市计划,并且将上市地点放在了香港。

  需说明的是,福晟从2015年启动香港上市计划,直到2017年底才完成这一落子,耗时近3年。“我们遇到了不可控的因素,所以我们上市的时间比原计划稍微晚了一点,但总体在我们的可控范围内。”吴继红说。

  资料显示,佑威国际原本是一家投资控股公司,主要从事时装、纺织和皮革贸易及零售,建筑材料贸易及物业投资。根据协议安排,佑威国际旗下经营时装、纺织和皮革贸易及零售业务的公司股权被出售,相关业务终止经营,并置入福晟集团旗下位于长沙区域的6项处于不同发展阶段的物业资产。

  与此对应的是,近两年时间里,福晟集团在深圳、广州、郑州、福州等城市拿下70多个项目,总土地面积达1680万平方米,总建筑面积3800万平方米,总货值逾6800亿元。克而瑞日前公布房企去年年度新增货值排行榜显示,福晟集团去年全年新增土地货值达到3199.4亿元,位居榜单第7位。

  对比福晟集团庞大的资产,为什么此次上市只装入长沙的部分物业资产?吴继红表示,这是个双向选择的结果,“佑威国际对福晟集团各个区的资产情况进行了接洽、了解,经过了多方甄选后,才发现长沙的资产最合适。”

  吴继红坦言,长沙市场此前很长一段时间里都处于低谷期,这个市场是以“走量”为主,整体毛利率并不高,再加上公司的项目刚刚进入成熟运营期、产品基数小,此次置入福晟国际的资产毛利率过去波动较明显,“主要是产品基数小,产品结构出现变化的时候,(毛利率)波动就很明显。因为在原来的项目里,住宅的毛利率是低的,商业的毛利率更高。”

  想要破解产品基数小、毛利率波动大的问题,福晟国际必然会走上扩张之路。按照福晟国际的资料,该公司将以长沙为起点,逐步布局深耕粤港澳大湾区、海西城市群、杭州湾经济带、中部城市群、京津冀城市群等。

  吴继红表示,现在一线城市拿地难,换个角度则说明一线的土地价值高,在此背景下,福晟国际要做到三个有机结合:住宅和商业的有机结合;在城市圈里一二线城市和外溢城市的有机结合,即关注核心城市的外溢圈,这是福晟国际未来的投资方向和范围;在一二线城市,我们“做利润”,在三四线城市,我们“做量”,要实现“高周转+利润”的平衡和有机结合。

  对于商业和住宅,福晟国际提出了“2080”战略,即商业投资占比不高于20%,住宅投资占比不低于80%;三四线外溢城市投资占比不高于20%,一二线核心城市投资占比不低于80%。

  吴继红强调,福晟国际和福晟集团所走的路会不一样,比如福晟集团擅长做旧改、一级开发项目,擅长做并购项目,“并购的前期资金不会投入太多,但是周转一定会很慢”;对福晟国际来说,未来的模式将是选择更快速的招拍挂模式,哪怕决定对某些项目用并购方式,也会考虑这个标的能否快速形成业绩增长。

  按照福晟集团和福晟国际的约定,福晟国际将有独立的运作体系,并且,对于适合福晟国际投资的项目,包括并购、招拍挂等,福晟集团将优先把机会让给福晟国际,后者会综合考虑相关项目的投资回报期、法律风险等。吴继红表示,和福晟集团相比,“福晟国际要收一些相对容易快速带来效益的项目,不会做周期长的项目。”

  值得一提的是,福晟集团的吴洋目前也进入福晟国际董事会担任了执行董事一职,他曾在上海证大任职,在商业地产板块拥有超过20年的经验。

  对于商业板块,吴洋表示,福晟国际的商业地产会往投资运营管理方向打造,往符合未来消费者需求的社区商业角度发展,“我们在塑造商业运营体系的平台,打通线上线下的资源,从企业自身到企业员工的生活需求,会把所有的资源打通,现在我们已经完成了1.0版,这个平台模式会进一步升级,未来将运用到所有商业综合体里面。”

  吴继红同时指出,房企的高周转一般对应了高负债,但对高负债的问题,需要分阶段来看,福晟国际要做到“高周转一定可以弥补高负债带来的风险”,并且对于这个要求,需要每一个项目都能做到,而不能说只是某个项目、某个区域能做到,这样才能让整个体系得到保障;而当福晟国际达到一定规模的时候,在高周转的同时,公司负债也一定会往下走。

  吴继红还表示,在整个房地产行业追求高周转的过程中,如果很多审批权放在集团,则不符合行业的变化趋势,“我们把大量的作战授权放到了区域,我们形成了三级,三个层面各司其职。”

  对于福晟国际的“三级管控”,吴继红进一步解释称:真正的作战部队是在区域,指挥部队也在区域,“打仗要放在下面”;集团总部则是个平台,即战略导向和资源提供平台、体系服务平台,集团更多的不是管控,而是个支持和服务的保障平台;具体项目则是执行层。

  据悉,福晟集团近两年新增土地货值较多,一个重要原因在于,福晟集团在2015年成立了一支以并购拿地为主要职责的飞虎队,据悉,福晟集团的“飞虎队”目前共分为十个大队,潘伟明任飞虎队队长。

  吴继红举例称,对于区域的授权,福晟集团有合伙人和跟投人两种体系,比如对各个行业的顶尖人才,福晟会送10%的干股,采用合伙人制度,这些“将帅”自组团队和福晟集团合作,让合伙人有老板的心态,同时,“将帅们”又作为职业经理人享受跟投机制。

  吴继红透露,福晟国际将借鉴福晟集团的跟投机制和奖励机制,并根据上市公司的要求,对这两个体系进行优化;另外,福晟国际还会增加职业经理人,组建具有国际视野、高职业化的管理团队。

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